{"id":5086,"date":"2021-11-12T14:54:09","date_gmt":"2021-11-12T13:54:09","guid":{"rendered":"https:\/\/www.pm-law.ch\/chroniques-juridiques\/lachat-dun-immeuble-sans-garantie\/"},"modified":"2021-11-12T14:54:09","modified_gmt":"2021-11-12T13:54:09","slug":"lachat-dun-immeuble-sans-garantie","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.pm-law.ch\/en\/chroniques-juridiques\/lachat-dun-immeuble-sans-garantie\/","title":{"rendered":"L\u2019achat d\u2019un immeuble sans garantie"},"content":{"rendered":"

Les clauses exclusives ou limitatives de la garantie en raison des d\u00e9fauts sont fr\u00e9quentes dans la vente immobili\u00e8re. Le vendeur d’un b\u00e2timent ancien n’en conna\u00eet d’une part pas tous les d\u00e9fauts possibles. D’autre part, il n’est pas en mesure d’estimer le risque d’en voir surgir. En cons\u00e9quence, il ne veut pas assumer de responsabilit\u00e9 pour la qualit\u00e9 de l’immeuble. De telles clauses sont en principe admissibles. Toutefois, leur validit\u00e9 est soumise \u00e0 plusieurs conditions. Il faut tout d’abord que la clause refl\u00e8te la volont\u00e9 effective des parties. Les formules usuelles introduites de mani\u00e8re syst\u00e9matique dans les contrats \u00e0 des fins purement litt\u00e9raires et dont les parties n’ont pas mesur\u00e9 la port\u00e9e, qualifi\u00e9es de simples clauses de style, sont d\u00e9nu\u00e9es de tout effet juridique. Il faut ensuite que la clause soit claire. Le vendeur qui entend restreindre sa garantie est tenu de manifester sans d\u00e9tour son intention, afin que l’acqu\u00e9reur ait pleine conscience qu’il accepte une limitation de ses droits. Une clause obscure ou confuse ne comporte pas de renonciation de l’acqu\u00e9reur \u00e0 se pr\u00e9valoir des droits que lui conf\u00e8re la loi. De plus, le vendeur ne doit pas avoir frauduleusement dissimul\u00e9 les d\u00e9fauts \u00e0 l’acheteur. Tel est le cas lorsque le vendeur affirme des qualit\u00e9s ou tait des d\u00e9fauts dans le dessein d’emp\u00eacher l’acheteur de se d\u00e9terminer en connaissance de cause. Enfin, les clauses d’exclusion ne couvrent pas les d\u00e9fauts dont l’acheteur ne peut raisonnablement pas soup\u00e7onner l’existence. Le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral met des exigences si s\u00e9v\u00e8res \u00e0 l’\u00e9tendue de cette restriction que seules des situations exceptionnelles sont envisageables. En effet, le d\u00e9faut doit non seulement \u00eatre inattendu, mais de surcro\u00eet occasionner pour l\u2019acheteur des d\u00e9penses sup\u00e9rieures \u00e0 10 % du prix d\u2019achat. \u00c0 titre d’exemples, les juges envisagent la situation de l’acqu\u00e9reur d’un terrain affect\u00e9 de tout temps \u00e0 l’agriculture, qui se r\u00e9v\u00e8lerait \u00eatre pollu\u00e9 par des infiltrations de mazout, ou celui d\u2019un chalet priv\u00e9 d\u2019eau en p\u00e9riode d\u2019\u00e9tiage en raison d\u2019une insuffisance de la source l\u2019alimentant. Ces principes peuvent \u00eatre illustr\u00e9s par le cas d\u2019un acqu\u00e9reur d\u2019une maison construite il y a 75 ans, pour le prix de Fr. 600’000.-. \u00c0 l’occasion de travaux de transformation et d’agrandissement, il a entrepris des fouilles dans le jardin. Il a eu la d\u00e9sagr\u00e9able surprise de constater qu’une conduite d’eau \u00e9tait en mauvais \u00e9tat et devait \u00eatre r\u00e9par\u00e9e. Les frais des travaux s’\u00e9levaient \u00e0 Fr. 60’000.-. Il contesta la validit\u00e9 de la clause du contrat de vente qui pr\u00e9voyait que “Toute garantie relative aux d\u00e9fauts de l’immeuble est exclue, dans les limites de la loi; les parties d\u00e9clarent conna\u00eetre la port\u00e9e de cette clause”<\/em>. Le juge confirma la validit\u00e9 de la clause. Il remarqua que les termes du contrat indiquaient que les parties d\u00e9claraient conna\u00eetre la port\u00e9e de la clause. Il en d\u00e9duisit qu’elles voulaient s\u00e9rieusement int\u00e9grer cette suppression de la garantie dans l’acte de vente. Il retint que le sens de la clause ne pr\u00eatait pas \u00e0 confusion puisque l\u2019acqu\u00e9reur avait affranchi explicitement le vendeur de sa responsabilit\u00e9 pour les d\u00e9fauts. <\/p>\n

Il constata que rien ne permettait de mettre en doute la bonne foi du vendeur. Enfin, il estima qu\u2019en raison de l\u2019\u00e2ge du b\u00e2timent, l’acheteur devait envisager le risque que les conduites pussent \u00eatre d\u00e9fectueuses et dussent \u00eatre r\u00e9par\u00e9es. Il consid\u00e9ra que le d\u00e9faut n’entravait pas consid\u00e9rablement le but \u00e9conomique de l’acte, puisque l’agrandissement pouvait \u00eatre r\u00e9alis\u00e9 et que les frais de r\u00e9fection s’\u00e9levaient \u00e0 10% du prix d’acquisition. En cons\u00e9quence, la garantie du vendeur avait \u00e9t\u00e9 valablement exclue. Il incombait \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur de supporter les frais de r\u00e9novation des conduites. Les personnes int\u00e9ress\u00e9es par l’acquisition d’un immeuble ancien retiendront de la f\u00e2cheuse exp\u00e9rience de cet acqu\u00e9reur qu’il faut appr\u00e9cier les incidences \u00e9conomiques de chaque clause d’un contrat. Dans le cadre de la n\u00e9gociation, si le vendeur entend exclure toute garantie, l’acqu\u00e9reur peut faire valoir qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un motif de mod\u00e9ration du prix, car c’est lui qui supportera le risque de voir appara\u00eetre des d\u00e9fauts qui existaient au moment de la vente, mais dont les parties ignoraient l’existence. <\/p>\n

Gr\u00e9goire Piller<\/h5>\n

Paru dans immobilier.ch<\/a> Le Magazine<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Lors de l\u2019achat d\u2019un immeuble, il faut pr\u00eater une attention particuli\u00e8re \u00e0 la clause d\u2019exclusion de garantie pour les d\u00e9fauts.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":4789,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"ocean_post_layout":"","ocean_both_sidebars_style":"","ocean_both_sidebars_content_width":0,"ocean_both_sidebars_sidebars_width":0,"ocean_sidebar":"0","ocean_second_sidebar":"0","ocean_disable_margins":"enable","ocean_add_body_class":"","ocean_shortcode_before_top_bar":"","ocean_shortcode_after_top_bar":"","ocean_shortcode_before_header":"","ocean_shortcode_after_header":"","ocean_has_shortcode":"","ocean_shortcode_after_title":"","ocean_shortcode_before_footer_widgets":"","ocean_shortcode_after_footer_widgets":"","ocean_shortcode_before_footer_bottom":"","ocean_shortcode_after_footer_bottom":"","ocean_display_top_bar":"default","ocean_display_header":"default","ocean_header_style":"","ocean_center_header_left_menu":"0","ocean_custom_header_template":"0","ocean_custom_logo":0,"ocean_custom_retina_logo":0,"ocean_custom_logo_max_width":0,"ocean_custom_logo_tablet_max_width":0,"ocean_custom_logo_mobile_max_width":0,"ocean_custom_logo_max_height":0,"ocean_custom_logo_tablet_max_height":0,"ocean_custom_logo_mobile_max_height":0,"ocean_header_custom_menu":"0","ocean_menu_typo_font_family":"0","ocean_menu_typo_font_subset":"","ocean_menu_typo_font_size":0,"ocean_menu_typo_font_size_tablet":0,"ocean_menu_typo_font_size_mobile":0,"ocean_menu_typo_font_size_unit":"px","ocean_menu_typo_font_weight":"","ocean_menu_typo_font_weight_tablet":"","ocean_menu_typo_font_weight_mobile":"","ocean_menu_typo_transform":"","ocean_menu_typo_transform_tablet":"","ocean_menu_typo_transform_mobile":"","ocean_menu_typo_line_height":0,"ocean_menu_typo_line_height_tablet":0,"ocean_menu_typo_line_height_mobile":0,"ocean_menu_typo_line_height_unit":"","ocean_menu_typo_spacing":0,"ocean_menu_typo_spacing_tablet":0,"ocean_menu_typo_spacing_mobile":0,"ocean_menu_typo_spacing_unit":"","ocean_menu_link_color":"","ocean_menu_link_color_hover":"","ocean_menu_link_color_active":"","ocean_menu_link_background":"","ocean_menu_link_hover_background":"","ocean_menu_link_active_background":"","ocean_menu_social_links_bg":"","ocean_menu_social_hover_links_bg":"","ocean_menu_social_links_color":"","ocean_menu_social_hover_links_color":"","ocean_disable_title":"default","ocean_disable_heading":"default","ocean_post_title":"","ocean_post_subheading":"","ocean_post_title_style":"","ocean_post_title_background_color":"","ocean_post_title_background":0,"ocean_post_title_bg_image_position":"","ocean_post_title_bg_image_attachment":"","ocean_post_title_bg_image_repeat":"","ocean_post_title_bg_image_size":"","ocean_post_title_height":0,"ocean_post_title_bg_overlay":0.5,"ocean_post_title_bg_overlay_color":"","ocean_disable_breadcrumbs":"default","ocean_breadcrumbs_color":"","ocean_breadcrumbs_separator_color":"","ocean_breadcrumbs_links_color":"","ocean_breadcrumbs_links_hover_color":"","ocean_display_footer_widgets":"default","ocean_display_footer_bottom":"default","ocean_custom_footer_template":"0","osh_disable_topbar_sticky":"default","osh_disable_header_sticky":"default","osh_sticky_header_style":"default","osh_sticky_header_effect":"","osh_custom_sticky_logo":0,"osh_custom_retina_sticky_logo":0,"osh_custom_sticky_logo_height":0,"osh_background_color":"","osh_links_color":"","osh_links_hover_color":"","osh_links_active_color":"","osh_links_bg_color":"","osh_links_hover_bg_color":"","osh_links_active_bg_color":"","osh_menu_social_links_color":"","osh_menu_social_hover_links_color":"","ocean_post_oembed":"","ocean_post_self_hosted_media":"","ocean_post_video_embed":"","ocean_link_format":"","ocean_link_format_target":"self","ocean_quote_format":"","ocean_quote_format_link":"post","ocean_gallery_link_images":"on","ocean_gallery_id":[],"footnotes":""},"categories":[27],"tags":[],"class_list":["post-5086","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-real-estate-law","entry","has-media"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.pm-law.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5086","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.pm-law.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.pm-law.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.pm-law.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.pm-law.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=5086"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.pm-law.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5086\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.pm-law.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4789"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.pm-law.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=5086"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.pm-law.ch\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=5086"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/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