Comme les parties peuvent d\u00e9roger \u00e0 la garantie pr\u00e9vue par la loi, il faut, pour d\u00e9terminer les droits de l\u2019acheteur, commencer par consulter le contrat de vente pour s\u2019assurer que la garantie n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 exclue. Si tel n\u2019est pas le cas, le vendeur r\u00e9pond des d\u00e9fauts selon les principes suivants.<\/p>\n
La garantie pour les qualit\u00e9s promises vise l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 le vendeur donne l\u2019assurance que l\u2019immeuble (peu importe qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019une construction, d\u2019un terrain, d\u2019une unit\u00e9 PPE ou d\u2019une part de copropri\u00e9t\u00e9) pr\u00e9sente certaines qualit\u00e9s. Si ces qualit\u00e9s n\u2019existent pas, l\u2019immeuble pr\u00e9sente un d\u00e9faut. Il n\u2019est pas n\u00e9cessaire que l\u2019absence de ces qualit\u00e9s entra\u00eene une diminution de la valeur ou de l\u2019utilit\u00e9 de l\u2019immeuble. Ce que sanctionne la loi, c\u2019est la divergence entre l\u2019\u00e9tat promis et l\u2019\u00e9tat r\u00e9el de l\u2019immeuble.<\/p>\n
La garantie pour les d\u00e9fauts s\u2019applique \u00e9galement lorsque l\u2019immeuble ne pr\u00e9sente pas les qualit\u00e9s sur lesquelles l\u2019acheteur pouvait compter selon les r\u00e8gles de la bonne foi. Cela signifie notamment que les exigences de l\u2019acheteur sur les qualit\u00e9s attendues seront moindres si le b\u00e2timent n\u2019est pas neuf. En effet, il ne peut y avoir de d\u00e9faut qu\u2019en comparant l\u2019\u00e9tat effectif de l\u2019immeuble vendu et l\u2019\u00e9tat auquel l\u2019acheteur pouvait s\u2019attendre pour un immeuble de ce type, avec les m\u00eames caract\u00e9ristiques. C\u2019est ainsi que celui qui conna\u00eet l\u2019\u00e9tat d\u2019anciennet\u00e9 de l\u2019immeuble ne peut raisonnablement s\u2019attendre qu\u2019\u00e0 l\u2019\u00e9tat d\u2019un immeuble usag\u00e9 du m\u00eame type et ne peut pas s\u2019attendre \u00e0 ce qu\u2019il pr\u00e9sente les m\u00eames caract\u00e9ristiques qu\u2019un objet neuf ou plus r\u00e9cent. Pour que le vendeur soit tenu \u00e0 garantie, il faut que l\u2019absence des qualit\u00e9s attendues enl\u00e8ve \u00e0 l\u2019immeuble soit sa valeur, soit son utilit\u00e9 pr\u00e9vue, ou les diminue dans une notable mesure. Contrairement \u00e0 la garantie pour les qualit\u00e9s promises, la garantie pour les qualit\u00e9s attendues suppose donc une diminution de valeur ou d\u2019utilit\u00e9. C\u2019est le cas lorsque l\u2019acheteur n\u2019aurait pas conclu le contrat, ou lorsqu\u2019il l\u2019aurait conclu \u00e0 d\u2019autres conditions s\u2019il avait connu le d\u00e9faut.<\/p>\n
Les d\u00e9fauts r\u00e9sultant de l\u2019absence des qualit\u00e9s promises ou attendues peuvent \u00eatre de nature mat\u00e9rielle, \u00e9conomique ou juridique. Les d\u00e9fauts mat\u00e9riels affectent les propri\u00e9t\u00e9s physiques de l\u2019immeuble, par exemple la diff\u00e9rence entre la surface promise (193 m2<\/sup>) et la surface r\u00e9elle (151 m2<\/sup>) d\u2019un appartement, l\u2019isolation phonique insuffisante, l\u2019absence d\u2019une installation de drainage, la mauvaise \u00e9tanch\u00e9it\u00e9 d\u2019un toit plat, l\u2019humidit\u00e9 excessive du sous-sol, des infiltrations de mazout ou une poutraison attaqu\u00e9e par des insectes. Les d\u00e9fauts \u00e9conomiques ont trait au rendement, en particulier lorsque le revenu locatif est inf\u00e9rieur \u00e0 celui promis ou attendu lors de l\u2019achat de l\u2019immeuble. Enfin, il y a d\u00e9fauts juridiques lorsque l\u2019immeuble ne satisfait pas aux exigences l\u00e9gales, ce qui est le cas d\u2019une auberge sans patente, d\u2019un terrain affect\u00e9 de restrictions de b\u00e2tir ou d\u2019un b\u00e2timent priv\u00e9 de l\u2019autorisation d\u2019\u00eatre habit\u00e9 en permanence.<\/p>\n Le vendeur ne r\u00e9pond pas des d\u00e9fauts que l\u2019acheteur connaissait au moment de la vente ou dont l\u2019acheteur aurait pu s\u2019apercevoir en examinant l\u2019immeuble avec une attention suffisante. Il est donc important que l\u2019acheteur, avant la conclusion de l\u2019acte de vente, v\u00e9rifie avec soin l\u2019immeuble; \u00e0 d\u00e9faut, il ne pourra pas se plaindre d\u2019un vice d\u00e9celable lors d\u2019un examen attentif. Le vendeur n\u2019est cependant pas lib\u00e9r\u00e9 s\u2019il a promis l\u2019absence du d\u00e9faut ou l\u2019a frauduleusement cach\u00e9.<\/p>\n Pour que l\u2019acheteur puisse faire valoir son droit \u00e0 la garantie avec succ\u00e8s, il doit imp\u00e9rativement v\u00e9rifier l\u2019immeuble aussit\u00f4t qu\u2019il le peut et signaler imm\u00e9diatement les d\u00e9fauts qu\u2019il constate au vendeur. A d\u00e9faut, on consid\u00e8re que l\u2019acheteur a accept\u00e9 l\u2019immeuble; il perd alors son droit \u00e0 la garantie. En cas de d\u00e9fauts cach\u00e9s, \u00e0 savoir les d\u00e9fauts qui ne sont pas perceptibles par des v\u00e9rifications usuelles \u00e0 la prise de possession de l\u2019immeuble, mais ne se r\u00e9v\u00e8lent qu\u2019ult\u00e9rieurement, l\u2019acheteur avisera le vendeur d\u00e8s qu\u2019il les aura constat\u00e9s. Compte tenu de l\u2019importance de l\u2019avis des d\u00e9fauts, il est vivement conseill\u00e9 de le donner en forme \u00e9crite. Le d\u00e9lai de garantie est de cinq ans d\u00e8s le transfert de propri\u00e9t\u00e9; il est port\u00e9 \u00e0 dix ans si le vendeur a intentionnellement induit l\u2019acheteur en erreur.<\/p>\n En cas de d\u00e9faut ou d\u2019absence de qualit\u00e9 promise, l\u2019acheteur a le choix entre la r\u00e9solution du contrat et la r\u00e9duction du prix. Il peut r\u00e9soudre le contrat si le d\u00e9faut est tel que l\u2019on ne peut pas raisonnablement exiger de lui qu\u2019il conserve l\u2019immeuble. S\u2019il opte pour la r\u00e9solution du contrat, les prestations d\u00e9j\u00e0 effectu\u00e9es doivent \u00eatre restitu\u00e9es et celles qui ne l\u2019ont pas encore \u00e9t\u00e9 ne sont plus dues. Si la vente a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 ex\u00e9cut\u00e9e, l\u2019acqu\u00e9reur r\u00e9troc\u00e9dera l\u2019immeuble au vendeur, lequel lui remboursera le prix. Le droit de r\u00e9soudre le contrat est toutefois exclu si le b\u00e2timent a \u00e9t\u00e9 d\u00e9truit ou que l\u2019acheteur a ali\u00e9n\u00e9 ou transform\u00e9 l\u2019immeuble; l\u2019acheteur ne peut alors que r\u00e9duire le prix. La r\u00e9duction du prix correspondra g\u00e9n\u00e9ralement au co\u00fbt de remise en \u00e9tat de l\u2019immeuble pour \u00e9liminer les d\u00e9fauts (factures des entreprises) ou \u00e0 la moins-value de l\u2019immeuble r\u00e9sultant du d\u00e9faut, souvent \u00e9tablie par expertise. Enfin, dans l\u2019une ou l\u2019autre hypoth\u00e8se, l\u2019acheteur a droit \u00e0 des dommages-int\u00e9r\u00eats s\u2019il a subi un pr\u00e9judice cons\u00e9cutif au d\u00e9faut.<\/p>\n Gr\u00e9goire Piller<\/h5>\n